Calculadora de rentabilidad de un alquiler
Cuánto rinde realmente una propiedad puesta en alquiler, bruto y neto, con el dólar del día. Sin registrarse y sin dejar ningún dato.
Poné cuánto vale la propiedad en dólares y cuánto se cobra de alquiler por mes en pesos. La cuenta pasa el alquiler a dólares con la cotización del día y devuelve la rentabilidad bruta y la neta, descontando expensas, impuesto inmobiliario, administración y los meses que la propiedad queda vacía.
Bruta = (alquiler mensual × 12 ÷ dólar) ÷ valor de la propiedad. Neta = lo mismo, pero cobrando solo los meses que la propiedad está ocupada y restando expensas, impuesto inmobiliario y la comisión de administración sobre lo efectivamente cobrado. Está explicada término por término en rentabilidad bruta y en expensas.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la rentabilidad de un alquiler?
La rentabilidad bruta es el alquiler anual dividido por el valor de la propiedad, expresado en porcentaje: se multiplica el alquiler mensual por doce y se divide por el precio de compra o el valor de mercado. La neta descuenta antes los gastos que quedan a cargo del propietario: impuesto inmobiliario, expensas, comisión de administración, seguro, mantenimiento y la vacancia estimada entre un inquilino y el siguiente.
¿Por qué hace falta el dólar para esta cuenta?
Porque en Argentina la propiedad se valúa en dólares y el alquiler se cobra en pesos. Dividir un alquiler en pesos por un valor en dólares sin convertir da cualquier número. Esta calculadora pasa el alquiler a dólares con la cotización del día para que las dos puntas de la división estén en la misma moneda.
¿Qué es una buena rentabilidad?
Depende del momento y de la plaza, y por eso esta calculadora no pone un número de referencia: sería inventarlo. Lo que sí sirve es comparar la neta de dos propiedades concretas entre sí, y compararla contra lo que rinde tener ese mismo capital colocado en otra cosa.
¿Por qué la vacancia cambia tanto el resultado?
Porque es el gasto que nadie presupuesta. Un mes vacío por año es más de un 8% del ingreso anual, y en zonas con estacionalidad marcada —una ciudad universitaria, por ejemplo— dos meses vacíos son la diferencia entre una inversión buena y una mediocre.
¿Esto reemplaza una tasación?
No. Es una cuenta financiera sobre valores que vos ponés. Determinar cuánto vale realmente la propiedad y cuánto se puede pedir de alquiler es otro trabajo, que se hace con comparables de la zona.
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