Rentabilidad bruta de un alquiler
La rentabilidad bruta de un alquiler es el porcentaje que representa el alquiler anual sobre el valor de la propiedad. Se calcula multiplicando el alquiler mensual por doce y dividiendo por el precio de compra o el valor de mercado del inmueble. Es la medida más rápida para comparar oportunidades, y se llama bruta porque no descuenta ningún gasto.
También se lo conoce como: cap rate · rentabilidad de un inmueble
Para llegar a la rentabilidad neta hay que restar del alquiler anual el impuesto inmobiliario, las expensas que queden a cargo del propietario, la comisión de administración, el seguro, el mantenimiento y —el más olvidado— la vacancia estimada entre un inquilino y el siguiente.
En Argentina la cuenta se complica por la moneda: la propiedad se valúa en dólares y el alquiler se cobra en pesos. Una rentabilidad calculada con el dólar de hace seis meses no dice nada; hay que recalcularla con el tipo de cambio del momento y con el alquiler ya ajustado.
Comparar la rentabilidad bruta de una propiedad con expensas altas contra una con expensas bajas no compara nada. En departamentos con amenities, las expensas se pueden comer más de un punto de rentabilidad.