Reglamento de propiedad horizontal
El reglamento de propiedad horizontal es el documento que organiza un edificio o conjunto dividido en unidades funcionales: describe el terreno y cada unidad, dice qué partes son comunes y cuáles propias, fija la proporción con que cada unidad paga las expensas y establece las reglas de uso, la designación del administrador y las mayorías para decidir. Se otorga por escritura pública, se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble y se integra al título de cada unidad (art. 2038 del Código Civil y Comercial): quien compra un departamento compra también ese reglamento.
También se lo conoce como: reglamento de copropiedad · reglamento del consorcio · reglamento de PH
El artículo 2056 del Código Civil y Comercial enumera lo que el reglamento debe contener: entre otras cosas, la determinación del terreno y de las unidades funcionales y complementarias, la enumeración de los bienes comunes, el destino de las unidades y de las partes comunes, la proporción en el pago de las expensas, la forma de convocar la asamblea y sus mayorías, y la designación, facultades y remoción del administrador.
Modificarlo no es sencillo a propósito: hace falta una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios (art. 2057 CCyC), y la reforma se hace también por escritura pública inscripta. Por eso un reglamento viejo con reglas que ya nadie cumple sigue siendo, jurídicamente, el que rige.
El porcentual de cada unidad que figura en el reglamento es el que manda para las expensas y para el voto en asamblea. Cuando un comprador pregunta «cuánto se paga de expensas», la respuesta de fondo está ahí: en la proporción, no en el número del último mes.
El reglamento puede prohibir cosas que el comprador da por hechas: alquiler temporario, uso profesional de la unidad, mascotas, cerrar un balcón. Leerlo antes de la reserva evita una venta que se cae en la escribanía.