Afectación de vivienda
La afectación de vivienda es la inscripción registral que protege un inmueble destinado a vivienda de la ejecución por deudas. Está regulada en los artículos 244 a 256 del Código Civil y Comercial, que reemplazaron el viejo régimen de bien de familia de la Ley 14.394. La protección alcanza a las deudas contraídas después de la inscripción: por esas deudas el inmueble no puede ser ejecutado ni subastado. Puede afectarse un solo inmueble por persona, y a diferencia del régimen anterior no hace falta tener familia: una persona sola puede afectar su vivienda.
También se lo conoce como: bien de familia · régimen de protección de la vivienda · afectar la casa
Lo que la afectación no cubre es tan importante como lo que cubre. Siguen siendo ejecutables las deudas anteriores a la inscripción, las expensas y los impuestos y tasas que gravan el propio inmueble, las obligaciones por construcciones o mejoras hechas en él, y las deudas alimentarias. Alcanza para el acreedor comercial que aparece después; no para el consorcio ni para el fisco.
Para vender un inmueble afectado hay que desafectarlo primero, y la desafectación la pide el titular con el asentimiento del cónyuge o conviviente si lo hay. Es un trámite registral, no un juicio, pero lleva su tiempo y conviene iniciarlo cuando se firma la reserva y no la semana de la escritura.
La afectación se puede pedir en el mismo acto de compra, y ahí es donde más conviene: inscripta desde el primer día, la protección cubre todo lo que venga después. Pedirla años más tarde deja afuera todas las deudas que ya existían.
La protección es contra la ejecución por deudas, no contra la venta: el titular puede vender el inmueble afectado desafectándolo. Y no protege de una hipoteca que el propio titular constituyó con el asentimiento correspondiente.