Rescisión anticipada del alquiler
La rescisión anticipada es la facultad del inquilino de terminar el contrato de alquiler antes del plazo pactado. Para los contratos firmados desde el 30 de diciembre de 2023, el artículo 1221 del Código Civil y Comercial —en el texto que le dio el DNU 70/2023— establece que el locatario puede resolver el contrato pagando el equivalente al diez por ciento (10%) del saldo de los alquileres que faltaban hasta el vencimiento pactado, contados desde que notifica la rescisión. No exige haber cumplido un plazo mínimo ni dar un preaviso de un mes: los dos requisitos que pedía el régimen anterior desaparecieron del artículo.
También se lo conoce como: resolución anticipada · romper el contrato de alquiler antes · irse antes del alquiler · indemnización por dejar el alquiler
El cambio se entiende mejor comparándolo con lo que había antes. Bajo la Ley 27.551, el inquilino sólo podía irse después de los primeros seis meses, tenía que avisar con un mes de anticipación y pagaba una indemnización fija: un mes y medio de alquiler si se iba dentro del primer año, un mes si se iba después. Hoy la indemnización no es un número de meses sino un porcentaje de lo que faltaba, y por eso el mismo mes de salida cuesta distinto según cuánto contrato quedaba por delante.
La cuenta cambia mucho con el momento. Sobre un contrato de 36 meses, irse a los seis deja 30 meses de saldo: el 10% de esos 30 alquileres son tres meses de alquiler. Irse a los 30, con 6 meses de saldo, es seis décimos de un mes. La penalidad se achica sola a medida que el contrato avanza, que es exactamente al revés de lo que la mayoría supone.
La fecha del contrato es lo que decide el régimen, no la fecha en que uno se quiere ir. Un contrato firmado en 2023 bajo la Ley 27.551 sigue rigiéndose por esa ley hasta que termine, aunque la rescisión se plantee hoy. Es la confusión más común en el mostrador: dos inquilinos del mismo edificio, con contratos de años distintos, pagan cosas distintas por lo mismo.
El 10% se calcula sobre el saldo de alquileres futuros, y en un contrato con ajustes ese saldo no es el alquiler de hoy multiplicado por los meses que faltan: son los valores ya ajustados de cada período. Conviene dejar escrito en el contrato cómo se calcula, porque el artículo no lo aclara.
Llavik guarda la fecha de firma de cada contrato, que es el dato que decide qué régimen se aplica, y calcula el saldo de alquileres futuros con los ajustes ya aplicados.
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