Usucapión
La usucapión, o prescripción adquisitiva, es el modo de adquirir el dominio de un inmueble por haberlo poseído durante el tiempo que fija la ley, de manera ostensible y continua. El Código Civil y Comercial prevé dos plazos: la prescripción breve, de diez años, para quien posee con justo título y buena fe —cree legítimamente ser el dueño porque hay un título que resultó defectuoso—, y la prescripción larga, de veinte años, que no exige ni título ni buena fe y a la que le alcanza con la posesión sostenida durante ese tiempo.
También se lo conoce como: prescripción adquisitiva · juicio de usucapión · posesión veinteañal
Poseer no es lo mismo que ocupar ni que alquilar. El que alquila es tenedor: reconoce que la cosa es de otro, y por eso no usucape nunca, por muchos años que pase adentro. La posesión que cuenta es la de quien se comporta como dueño frente a todos —paga los impuestos a su nombre, hace mejoras, no le pide permiso a nadie— y lo hace a la vista, sin ocultarlo.
La usucapión no opera sola: hay que declararla en un juicio y obtener una sentencia, que es la que se inscribe en el Registro de la Propiedad y se convierte en el título. Ese juicio lleva años y no es barato, porque hay que probar la posesión de todo el período con testigos, boletas y actos concretos.
Para la inmobiliaria, lo importante es que una vez inscripta la sentencia el inmueble se vende como cualquier otro: el título es la sentencia. Lo que no se puede vender es una posesión sin juicio terminado —que es lo que a veces se ofrece como «casa con boleto» o «papeles en trámite»—, porque el vendedor todavía no es dueño.
Un inmueble adquirido por usucapión no siempre es apto crédito: hay bancos con reparos sobre los títulos de origen judicial en los primeros años. Conviene consultarlo antes de publicarlo como financiable.