Usufructo
El usufructo es el derecho real de usar y gozar de una cosa ajena sin alterar su sustancia, definido en el artículo 2129 del Código Civil y Comercial. Cuando una propiedad tiene usufructo, el dominio queda partido en dos: el usufructuario puede vivir en ella o alquilarla y cobrar el alquiler, y el nudo propietario conserva la titularidad y el derecho a disponer del bien, pero no puede usarlo mientras el usufructo esté vigente. Al extinguirse el usufructo, el nudo propietario recupera el dominio pleno sin necesidad de ningún acto nuevo.
También se lo conoce como: nuda propiedad · propiedad con usufructo · usufructo vitalicio
El usufructo constituido a favor de una persona humana se extingue con su muerte, aunque se haya pactado un plazo mayor o no se haya pactado ninguno. Si el usufructuario es una persona jurídica, el Código le pone un techo de cincuenta años. Es la razón por la que un usufructo vitalicio no se hereda: no pasa a los hijos del usufructuario.
En la práctica argentina aparece sobre todo en dos situaciones. Una es la donación con reserva de usufructo: los padres donan el inmueble a los hijos y se reservan el derecho a vivir ahí hasta el final. La otra es la venta de la nuda propiedad, donde el vendedor cobra hoy y se queda viviendo en la casa.
Para una inmobiliaria, lo importante es que la nuda propiedad se vende y se compra —es un bien negociable— pero el comprador no puede ocupar ni alquilar el inmueble hasta que el usufructo termine. Eso se refleja en el precio: cuanto más joven el usufructuario, menos vale la nuda propiedad.
El usufructuario paga los gastos ordinarios de conservación y los impuestos que gravan el uso; las mejoras y cargas extraordinarias son del nudo propietario. Es el reparto que más conflictos genera después de la firma, y conviene dejarlo escrito además de darlo por sabido.